Woran Sie einen guten Makler erkennen und wann Sie vorsichtig werden sollten

Maklerleistungen unter der Lupe

Wir kennen sie alle, die Hinweise auf den Internetseiten, dass man nur mit einem fachkundigen Immobilienmakler sein Haus zum besten Preis verkaufen kann. Es wird dann meistens das Argument angeführt, dass der Angebotspreis weder zu hoch noch zu niedrig sein darf und man als Immobilienbesitzer zu voreingenommen ist, um den richtigen Preis zu schätzen.

Das mag sein, aber man fragt sich doch schnell, warum man einem Makler für so eine Information einen verhältnismäßig hohen Lohn zahlt. Na klar, da gibt es auch noch das Exposé, Fotos, Texte und vielleicht eine Kundendatei, aber ist das wirklich alles, was ein guter Immobilienmakler macht?

Welche Leistungen darf ich von einem guten Immobilienmakler erwarten?

1. Kaufpreisschätzung​

Tatsächlich ist eine der wichtigsten Leistungen eines Immobilienmaklers, den richtigen Kaufpreis zu ermitteln. Dabei gehen Makler sehr unterschiedlich vor. Einige schätzen sehr schnell, schon im ersten Gespräch nach Quadratmeterzahl der Wohnfläche und dem Baujahr des Hauses. Es gibt aber auch verschiedene professionelle und kostenpflichtige Tools, denen sich Makler gerne bedienen. Dort werden eine Vielzahl von Informationen abgefragt, aus denen sich der Preis ableitet. Diese Plattformen verfügen über große Datensammlungen und können eine gute Orientierung sein.

Einige Makler arbeiten auch mit Sachverständigen, die das Haus nach bestimmten Tabellen einordnen und bewerten. Solche Analysen sind allerdings relativ aufwendig und kostenintensiv. Hinzu kommt, dass der geschätzte Wert der Immobilie nicht zwangsläufig dem Marktpreis entspricht. Neben den harten Fakten wie der Lage, dem Baujahr und dem baulichen Zustand der Immobilie, gibt es auch noch viele andere Faktoren, die für den Preis eine Rolle spielen. Meistens geht es dabei um geschmackliche Vorlieben, die man natürlich nur schwer mit einer Tabelle errechnen kann. Wie ist z.B. der Grundriss geschnitten? Wird er den heutigen Ansprüchen nach großen, offenen Räumen gerecht? Gibt es trotzdem genügend Zimmer für Kinder und Homeoffice? Wie sieht das Haus von außen aus? Ist es besonders schön, oder eher unscheinbar?

Manchmal werden z.B. alte Häuser sehr schlecht bewertet, obwohl sie überdurchschnittlich viel Charme besitzen. Wie kann man so etwas im Preis berücksichtigen?

Hinzu kommt, dass sich der Markt in manchen Zeiten sehr stark verändert. Die Preise steigen oder fallen und eine Bewertung von vor sechs Monaten kann heute schon wieder ganz anders aussehen.

Hier ist das Fingerspitzengefühl des Maklers gefragt. Er sollte den Markt gut beobachten und wissen, was gerade gefragt ist und was vielleicht zum Ladenhüter werden könnte. Das ist nicht immer leicht und jeder Immobilienmakler hat seine eigene Herangehensweise. Es gibt Makler, die lieber auf Nummer sicher gehen und den Preis etwas niedriger ansetzen, um das Haus schnell zu verkaufen. Andere setzen ihre Preise hoch an und riskieren eine längere Verkaufsphase. Manchmal sind es auch die Verkäufer, die auf einem unrealistisch hohen Preis beharren. Anderen Verkäufern ist es wichtiger, dass ihnen der Käufer sympathisch ist und sie ihr Haus in guten Händen wissen. Ein guter Makler wird diese Dinge umfangreich mit Ihnen besprechen und Ihnen ein Mitspracherecht bei der Preisgestaltung einräumen. Achten Sie darauf, nach wie vielen Details der Makler fragt, bevor er Ihnen einen Kaufpreis vorschlägt. Spontane Vorschläge beim Erstgespräch halte ich in den meisten Fällen für unangemessen.

2. Präsentation

Der zweite große Punkt im Maklergeschäft ist die Präsentation Ihrer Immobilie. Der Makler erstellt ein Exposé mit allen wichtigen Informationen. Er macht Fotos, auf denen Ihr Haus einen guten Eindruck macht und bietet Ihre Immobilie auf unterschiedlichen Kanälen zum Kauf an. Er koordiniert die Besichtigungen und präsentiert Ihr Haus gegenüber den potenziellen Käufern.

Heutzutage läuft das Immobiliengeschäft hauptsächlich über die großen Internetplattformen. Diese sind zwar teuer, aber man erreicht dafür auch einen großen Kundenkreis. Viele Makler und Banken haben auch einen eigenen Kundenstamm und verschicken ihre Angebote per E-mail. Je nach aktueller Marktlage kann das wichtig sein. Gibt es z.B. wenig Kaufinteressenten, muss der Makler sich um viele Vertriebswege kümmern. Das gilt auch für besondere Immobilien, die einen speziellen Käufer brauchen oder wenn Sie Ihr Haus diskret verkaufen möchten. Ein guter Makler übernimmt selbstverständlich alle anfallenden Kosten für die Immobilienanzeigen.

Fotos und Exposé sollten professionell und ansprechend gestaltet sein. Ich persönlich finde es hilfreich, wenn sich ein Makler mit Bildbearbeitung auskennt und ein gutes Equipment besitzt. Es geht hierbei nicht darum, etwas zu vertuschen oder zu verschönern, sondern ihr Haus im besten Licht zu präsentieren. Ich persönlich berate meine Kunden gerne auch zum Thema Home Staging. Dabei geht es darum, mit kleinen Veränderungen in der Einrichtung und Dekoration das Image Ihres Hauses wesentlich zu verbessern. So können Sie als Verkäufer dazu beitragen, dass Ihr Haus einen guten Eindruck macht und sich der Kunde direkt wohlfühlt. Falls Sie Interesse daran haben, finden Sie hier meinen Artikel zum Thema Home Staging.

Auch Grundrisse aufzuarbeiten, gehört zu den Leistungen eines Maklers. 3D-Darstellungen sollten heutzutage Standard sein. Der Käufer wird dadurch in seiner Vorstellungskraft unterstützt und kann sich nach einer Besichtigung besser an die Räumlichkeiten erinnern. Manche Immobilienmakler arbeiten auch mit 3D-Rundgängen, mit denen man das Haus virtuell besichtigen kann.

3. Fachkompetenz

Ein guter Makler sollte einige Dinge wissen, die bei Bestandsimmobilien zu beachten sind. Dabei geht es um das Einschätzen von Mängeln, aber auch um das allgemeine Know-how, das bei den Besichtigungen eine Rolle spielt. Ich habe des Öfteren Immobilienmakler erlebt, die den Eindruck machten, als hätten sie von baulichen Maßnahmen und Haustechnik nicht die geringste Ahnung. Das ist vor allem für den Käufer schade, denn dadurch kauft er womöglich die Katze im Sack und muss für die Maklerleistung am Ende trotzdem viel Geld bezahlen.

Makler sind allerdings keine Baugutachter. Sie können letztendlich nur die Informationen weiter geben, die sie von den Verkäufern bekommen haben und tragen für diese keine Haftung. Ein guter Makler übernimmt trotzdem Verantwortung und unterstützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer mit seiner Erfahrung und seinem Wissen.

Sollte der Fall eintreten, dass der Käufer sich bei der Besichtigung besser auskennt als der Makler und direkt Mängel entdeckt, die zuvor nicht aufgeführt waren, rutscht man schnell in eine schlechte Verhandlungsposition. Besonders ärgerlich wird es, wenn ein grob verschwiegener Mangel erst nach der Beurkundung entdeckt wird, denn dadurch kann im schlimmsten Fall der Kaufvertrag nichtig werden.

Seien Sie also von vornherein ehrlich und achten Sie darauf, dass ihr Makler weiß, wovon er spricht.

4. Zusammenstellen der Unterlagen

Ein Immobilienmakler kümmert sich darum, dass für den Verkauf alle nötigen Unterlagen beisammen sind. Manches muss bei Ämtern beantragt werden, anderes finden Sie womöglich in Ihren privaten Ordnern. Ihr Makler kann Ihnen genau sagen, wo Sie welche Unterlagen beantragen müssen. Einige sind Pflicht, wie z.B. der Energieausweis. Andere benötigen die Käufer bei einer eventuellen Finanzierung für Ihre Bank. Ein guter Makler prüft auch Unterlagen aus dem Baulastenverzeichnis und die Grundbuchauszüge, um dem Käufer hilfreiche Auskünfte geben zu können. Im besten Fall hat man schon vor der Vermarktung alles Nötige beisammen. So vermeidet man unnötige Wartezeiten.

5. Notartermin

Ein guter Immobilienmakler wird Sie bis zum Notartermin begleiten und Ihnen bei allen Fragen zur Seite stehen. In vielen Fällen ist er auch beim Unterschreiben des Kaufvertrags dabei. Mit der notariellen Beurkundung hat der Immobilienmakler seine Leistung erbracht. Mit der Rechnungsstellung wird er normalerweise warten, bis Sie den Kaufpreis erhalten haben.

6. Maklergebühren

Die Provision des Immobilienmaklers wird nach einem Prozentsatz errechnet. Je teurer also die Immobilie, desto mehr verdient der Makler. Es gibt gängige Prozentsätze, mit denen die meisten Makler arbeiten. Die Leistungen sind also in den meisten Fällen gleich teuer.

Noch vor einiger Zeit musste der Käufer den Makler komplett alleine bezahlen. Neuerdings ist es allerdings Pflicht, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Kosten übernimmt. Es gibt dafür verschiedene Modelle. In einigen Fällen kann es sogar sinnvoll sein, dass der Verkäufer die Maklerkosten alleine trägt. Ihr Immobilienmakler wird die Details der Verträge und die Vor- und Nachteile mit Ihnen besprechen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

7. Last but not least – ein Makler ist ein Verkäufer

Als Letztes möchte ich noch auf die eigentliche Kernkompetenz eines Immobilienmaklers hinweisen. Denn vor allem anderen ist ein Immobilienmakler ein Verkäufer. Er sollte einen professionellen Eindruck machen und gut reden können. Bestenfalls ist der Makler auf einen bestimmten Kundenkreis spezialisiert. Ein Makler für Luxusimmobilien wird ein anderes Auftreten benötigen, als jemand, der Einfamilienhäuser verkauft. Ein Luxusauto könnte bei letzterem z.B. sogar kontraproduktiv sein. Ein guter Makler sollte ein Gespür für seine Kunden haben und wissen, wie er ihr Vertrauen gewinnen kann.

Ein guter Makler vermittelt zwischen den Parteien und gewährleistet eine gewisse Neutralität. In vielen Fällen ist das sehr hilfreich und erspart vor allem dem Verkäufer viel Stress. Immerhin geht es um viel Geld und richtiges Verhandeln will gelernt sein.

Mein Tipp

Lassen Sie sich etwas Zeit, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben und achten Sie auf Ihr Bauchgefühl. Falls Sie sich unsicher sind, vereinbaren Sie lieber ein weiteres Gespräch mit einem anderen Makler. Sie alleine entscheiden, wem Sie Ihr Haus anvertrauen und Immobilienmakler sind es gewohnt, auch mal eine Absage zu erhalten. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

Falls Sie noch auf der Suche nach einer guten Maklerin sind, können Sie sich gerne bei mir melden.

Sie möchten Ihr Haus lieber in Eigenregie verkaufen? Lesen Sie hier, was Sie dann wissen müssen.